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Vendre un logement occupé : quels sont les droits du propriétaire et du locataire ?

Logement

Vous êtes un propriétaire de logement en location et vous souhaitez vendre votre bien ? Ou vous êtes un locataire dont le bailleur souhaite vendre la location ? Dans les deux cas, vous avez des droits que vous pouvez faire valoir auprès de l’autre partie. Mais que ce sont ces droits ?

Vente d’une location, les droits du bailleur

Même si votre location est occupée, vous avez toujours le droit de vendre que ce soit une location meublée ou une location vide, et ce en accord avec le contrat de bail. Il y a 2 cas de figure qui peuvent se dérouler : vous vendez hors délai de congé ou dans le délai de congé.

Vendre hors délai de congé est un droit que vous pouvez utiliser si vous avez un besoin urgent de capital et éviter une période de vacances. Ce droit est accessible même si l’échéance du bail est encore lointaine ou dans peu de temps.

Si l’opération s’effectue durant le délai de congé, vous vendez la location libre, car ce congé met fin au contrat de bail. Si la location est vide, le délai à respecter est de 6 mois et le locataire est prioritaire à l’achat. Si c’est une location meublée, le délai à respecter est de 3 mois avec une lettre de congé justifié par la vente au locataire.

Vente d’une location, les droits du locataire

Les droits d’un locataire et d’un bailleur sont généralement incompatibles lorsqu’il est question de la vente d’une location occupée. Mais sachez qu’en tant que locataire, la loi vous protège, vous n’êtes pas tenu de partir dans l’immédiat.

Dans le cas où le bailleur vous donne congé, il doit vous expliquer le motif du congé dans une lettre envoyée par recommandé avec un avis de réception ou par voie huissier. L’envoi doit respecter un délai établi selon le type de location soit environ 6 mois.

Cette lettre fait office d’offre pour le locataire, il doit donc contenir également le prix de vente et les conditions. Si le bailleur ne respecte pas les règles pour cette procédure, vous avez le droit de renouveler le bail.

Un locataire n’est pas forcément prioritaire, mais si vous êtes intéressé, vous avez 2 mois (préavis) pour vous décider et 4 mois si vous avez besoin d’un prêt. Si c’est une vente à la découpe, soit 10 logements, il est possible de reconduire son contrat avec loi Aurillac.

Les termes du congé donné au locataire

Si la location fait office de résidence principale pour les locataires, le bailleur doit se conformer à la loi, et ce même si le contrat prévoit d’autres clauses. Par résidence principale, on entend une location habitée au moins huit mois par an (avec la famille) et dont l’adresse sert à la déclaration des revenus.

Dans ce cas, le congé doit être livré à chacun des propriétaires s’il y en a plusieurs par une lettre recommandée avec AR, un acte d’huissier ou une remise en mains propres. Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat, et ce peu importe le motif.

Mais si la location n’est pas une résidence principale, les clauses du contrat sont prioritaires et le bailleur peut donc prévoir un délai de préavis plus court.

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