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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Pour l’exploitation d’un fonds de commerce, louer un local pour une longue période s’avère indispensable. Qu’il s’agisse d’un bureau ou d’un magasin ou encore d’un entrepôt, il faut nécessairement conclure un contrat de bail. Le type de contrat dépendra bien évidemment de la nature de l’activité que vous souhaitez y développer. Voici le nécessaire à savoir avant de conclure un contrat de bail commercial.

Le bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Quand on parle du bail de type commercial, il faut comprendre qu’il s’agit d’un contrat de location conclu entre le propriétaire du local (le bailleur) et le locataire (le preneur à bail). Avant de mettre fin à un bail commercial, la durée du contrat doit obligatoirement couvrir une longue période d’au moins 9 ans (sauf dérogation).

Le locataire est un particulier (personne physique), une société ou une association (personne morale) exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial encadre alors le fonctionnement de son fonds de commerce, mais pas que. En effet, il régit également les relations entre le bailleur et le preneur dans le cadre de la location et coiffe les obligations et droits de chacun d’eux.

Existe-t-il des conditions spécifiques à la validité de ce type de contrat ?

Le code de commerce a défini 4 conditions particulières pour que le bailleur loue son local à un professionnel. À cet effet, la 1re condition est celle de l’affectation du local. Le contrat de bail commercial doit clairement déclarer que le local est affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’une activité artisanale ou industrielle. La 2e est celle de la qualification de contrat : il s’agit d’un contrat de location.

L’emplacement d’exercice de l’activité doit être un immeuble, un local ou un terrain nu sur lequel est érigé un bâtiment avec l’accord du bailleur. C’est la 3e condition. La 4e concerne l’immatriculation du preneur. Le locataire commerçant ou industriel doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’artisan doit par contre être enregistré au répertoire des métiers (RM).

Un bail commercial peut porter sur le fonctionnement d’une activité libérale. Cela ne serait possible sans l’accord du propriétaire. Le contraire ne pourra pas être possible, car un commerçant ou un artisan ne peut contracter un bail professionnel pour exploiter son activité.

Bail commercial : durée et renouvellement

Un bail classique du type commercial a une durée impérative de 9 ans. Cela implique l’impossibilité de contracter ce type de contrat à durée indéterminée. Il est important de rappeler que cette durée ne concerne pas les contrats de location saisonnière et le bail commercial dérogatoire.

À l’expiration de cette durée, le locataire peut exercer son droit au renouvellement et aucune clause contraire ne peut prévoir la fin automatique dudit bail. Toutefois, le bailleur peut offrir des congés au locataire sans renouvellement du contrat et dans ce cas, il doit justifier son refus de renouveler le contrat. Si ses motifs ne sont pas valides, il sera contraint de payer une indemnité d’éviction au locataire.

Si le propriétaire n’a pas donné congé au locataire ou le locataire n’a pas demandé que le contrat soit renouvelé, le contrat de bail commercial se poursuivra avec durée indéterminée par tacite reconduction.

Dans quel cas un bail commercial peut-il être résilié ?

Le bailleur et le preneur peuvent décider de commun accord de procéder à une résiliation du contrat par période triennale qui aura lieu tous les 3 ans. D’où la formule courante de « bail 3 6 9 ». Le contrat peut être résilié lorsqu’il vient à son terme. La résiliation peut également être faite par une partie à tout moment en cas d’inexécution des obligations contractuelles par l’autre partie au contrat de bail commercial.

Le défaut de paiement du loyer par le locataire peut entrainer la rupture du bail commercial par le propriétaire. Ceci est fait par application d’une clause résolutoire prévue au contrat.

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