You are here:  / Services immo / Comprendre les différentes méthodes d’estimation immobilière

Comprendre les différentes méthodes d’estimation immobilière

estimation immobiliere

Loin d’être une science exacte, l’estimation immobilière permet de déterminer la valeur vénale d’un bien. Cela peut par exemple permettre à un propriétaire de décider à quel prix mettre sa maison ou son appartement sur le marché. On peut aussi réaliser l’estimation d’un bien immobilier lorsque celui-ci a subi un sinistre, afin d’estimer à quelle hauteur indemniser le propriétaire. Pour y parvenir, les experts immobiliers peuvent avoir recours à plusieurs méthodes d’estimation traditionnelles que nous allons détailler dans cet article.

La méthode par comparaison

Méthode la plus utilisée par les experts immobiliers, l’estimation par comparaison est la solution la plus simple pour permettre à un propriétaire de savoir comment bien vendre son bien immobilier par exemple.

En effet, la meilleure façon de déterminer le prix de vente de sa maison ou de son appartement est d’analyser les prix qui sont pratiqués sur le marché afin de s’aligner sur ceux-ci.

Pour cela, on déterminera une liste de critères propres au logement, qui servira de base pour l’étude des prix. Plus le bien est rare, plus il sera difficile d’établir des points de comparaison. Dans ce cas, on aura alors tendance à élargir la zone de recherche et à étudier les transactions immobilières plus anciennes.

Si les biens analysés ne sont pas parfaitement identiques, on pourra alors définir un prix au m² par exemple, plutôt qu’un prix pour le bien dans son ensemble.

Bien entendu, la méthode par comparaison sera plus pertinente sur un marché actif, avec de nombreux points de comparaison. Sinon, on se tournera plutôt vers une autre méthode.

La méthode d’évaluation par le revenu

Une autre manière de déterminer le meilleur prix de vente d’un appartement ou d’une maison est de déterminer le revenu qu’il rapporte (loyer réel) ou qu’il pourrait rapporter (loyer théorique) à son propriétaire. On parle également d’évaluation par capitalisation.

S’il est assez facile de déterminer le valeur (théorique ou réelle) d’un loyer, il est un peu plus difficile de savoir quel taux de capitalisation appliquer.

Là encore, l’expert immobilier devra fournir un gros travail d’étude du marché. Le taux de capitalisation à choisir va dépendre de nombreux critères, notamment :

  • La classe du bien (haut de gamme, bas de gamme…) ;
  • Le terrain ;
  • La vétusté ;
  • Le régime d’occupation ;

Le choix de ce taux est très important, car la moindre variation peut avoir des répercussions assez importantes sur le prix du bien. Au final, il faudra donc tout de même comparer le prix proposé aux autres prix du marché pour s’assurer qu’il n’y ait pas trop d’écart.

La méthode d’évaluation par le coût de remplacement

Cette méthode peut être utilisée essentiellement dans deux situations :

  • Lorsqu’un sinistre a endommagé un bien immobilier, qui nécessite alors d’être rénové ou reconstruit ;
  • Pour les biens très spécifiques, comme les maisons anciennes.

Dans les deux cas, il s’agira de déterminer ce qu’il en coûtera au propriétaire si celui-ci souhaite remettre son bien dans son état d’origine.

Dans le cas d’une maison ancienne, on partira souvent du prix de base qui sera déprécié en fonction de l’état d’usure du logement.

Pour les biens sinistrés, la question est légèrement différente, puisqu’il s’agira cette fois-ci de déterminer le montant de l’indemnisation à verser au propriétaire.

Quelle méthode choisir ?

Chacune de ces méthodes est plus ou moins fiable selon les situations. Il n’y a donc pas une méthode qui est meilleure que les autres, car cela dépendra beaucoup du bien à évaluer.

D’ailleurs, il existe d’autres méthodes d’estimation immobilière, dont certaines qui ont été développées par des experts immobiliers et qu’ils sont donc les seuls à utiliser.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel, qui connaît bien le marché de l’immobilier et qui pourra donc vous apporter des réponses.

Les commentaires sont fermés.